在房地产市场企稳之际，房企加快拓展新业务增长点，包括代建、物业劳动等业务。

　　2024年，在房企纾困不竭取得知道之际，房企加码探索轻重并举运营方式，在生意、代建和物业劳动等细分界限构筑“第二增长极”。

　　当今代建市场齐集度捏续高涨，绿城措置、旭辉建管等保捏较大市占率；在生意地产界限，龙湖集团、华润置地等房企深度布局，计较性业务对中枢净利润的孝敬跳跃五成；在物业板块，碧桂园劳动、保利物业、雅生计劳动等物企的措置范围居前。

　　与开导业务比拟，这类业务时常呈现高利润率的特色，能够平滑企业利润波动，成为房企获取肃肃营收的压舱石。

　　代建市场齐集度加重

　　绿城措置流通八年市占率第一

　　行为浩荡房企争相布局的第二增长弧线，以轻钞票、高毛利著称的代建行业连年步入竞争尖锐化阶段。除了绿城措置、华夏建业等早期参与者，当今上百家房企已涉足代建界限，部分房企设立了专科的代建平台，比方龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管、新城建管、华夏安基、中梁建管、世茂措置、中交房地产措置等。

　　2024年，头部代建企业占据了范围高位。据克而瑞发布的2024年前三季度代建企业名次榜，绿城措置、旭辉建管、蓝城集团位居行业TOP3，其间新签约代建面积区别为2720万平方米、952万平方米、938万平方米（见表1）。

　　数据开头：克而瑞

　　部分代建“新状貌”也在积极推广。行为2023年前后设立的专科代建措置平台，润地措置、招商建管当今保捏较大增量，2024年前三季度，前述企业的新增代建范围均保捏在400万平方米以上，而况入围行业TOP10。

　　举座来看，代建行业新增范围呈现较高的齐集度与行业分化。限制2024年三季度末，前述TOP3 企业的新签代建范围在TOP20榜单中占比达38.9%。其中绿城措置新增范围保捏行业第一，而况保捏1.8%的同比增幅。

　　行为业内地产集团输出代建措置劳动的典型平台，绿城措置以“中国最大的房地产开导劳动商”进行自我标榜。公司2024年度中期事迹申报败露，绿城措置流通8年保捏20%以上的代建行业市占率。限制申报期末，公司代建神色已布局128座主要城市，合约神色总建筑面积同比增长8.1%至1.23亿平方米，蝉联行业范围首位。

　　在上市房企净利润大批见顶的配景下，绿城措置的净利润连年守护增长。2020年至2023年，绿城措置的净利润区别为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元、9.74亿元，同比增长35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，绿城措置净利润为5.01亿元，同比增长5.82%。

　　基于代建企业轻钞票、低欠债等运作特色，代建业务净利润率时常高于传统房地产业务。2020年至2023年，绿城措置的毛利率按序为47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。对比Wind数据败露，限制2023年三季度，103家A股上市房企的毛利率平均值仅为24.91%。

　　从业务组成情况看，生意代建是绿城措置最大的收入和利润开头。2024年上半年，绿城措置来自生意代建、政府代建的营业收入区别为13.08亿元、3.32亿元，占总营收比重区别为78.3%、19.9%。这两伟业务板块的毛利率水中区别为54.2%、40.4%，其中生意代建的毛利率水平显着更高。

　　与此同期，由于代建业务主要提供劳动而非融资，代建企业平淡守护较低杠杆。限制2023年底，绿城措置有银行入款及现款(不包括典质银行入款)为东谈主民币21.52亿元，流动比率为1.4倍，杠杆比率为0.8%。

　　生意地产获糟塌性融资支捏

　　计较性业务成华润、龙湖事迹撑捏

　　除代建外，当今头部房企还在生意赛谈捏续发力，凭借该类计较性业务的高利润率与低资本融资上风，熨平周期内的利润波动。

　　梳理现时在计较性业务板块深度布局的房企，据克而瑞发布的《2024年内地房企运营收入名次榜》，其间运营收入范围在TOP5的房企包括万达商管、华润置地、万科地产、龙湖集团、新城控股（601155），2024年度计较性收入区别为508.8亿元、287.9亿元、174.2亿元、155.4亿元、118.5亿元（见表2）。

　　数据开头：克而瑞

　　当今计较板块已成为部分房企的事迹撑捏。从生意地产、长租公寓等计较性业务赛谈看，龙湖集团、华润置地等头部房企取得了新糟塌。

　　企业财报败露，2024年上半年，龙湖集团运营及劳动迹务共计终了计较性收入131亿元，同比增长7.6%，在公司中枢权利净利中的孝敬占比扶直至能够以上，助力集团举座利润的流露和结构的优化。

　　其中，运营业务主要包括市场和长租公寓；劳动航谈则包括物业措置“龙湖智创生计”和明智营造品牌“龙湖龙智造”。限制2024年中期，龙湖集团已开业91座市场神色；住房租出方面，冠寓开业房间数达12.3万间。限制申报期末，龙湖物业在管面积3.7亿平方米，龙湖龙智造已累计获取代建类神色超110个。

　　与传统开导业务比拟，计较性业务一贯呈现高毛利特色。2024年上半年，龙湖集团的开导业务结算毛利率仅为7.4%，而以物业措置、明智营造为主的劳动迹务板块的毛利率则达32.3%。

　　与龙湖集团访佛，2024年明确将“大资管”业务界说为主航谈业务的华润置地，上半年不时性业务收入同比扶直9%至200亿元，中枢净利润同比增长14.4%至55.2亿元，占总中枢净利润的51.4%，初次跳跃了开导销售型业务的孝敬。

　　华润置地不时性业务主要由计较性不动产业务、轻钞票措置业务等板块组成，其中计较性不动产业务涵盖购物中心、写字楼及旅社房钱等。2024年上半年华润置地仅购物中心终了房钱收入同比增长9.7%至94.8亿元，该业务板块毛利率跳跃70%。

　　值得一提的是，2024年出炉的计较性物业贷款新规也在进一步开释房企的典质融资空间。按照新规，于详尽效益较好的生意性房地产企业而言，可借助低利率、长周期的计较性物业贷款，置换部分资本更高的开导贷和债券，进而镌汰融资资本并周转存量钞票。

　　当今生意地产界限头部房企在贷款落地上已取得履行性知道。比方，2024年上半年，万科在互动平台示意，公司新增计较性物业典质贷款108.9亿元；其间龙湖集团也在投资东谈主会议上示意，公司依然新作念约60亿元的计较性物业贷款，全年增额瞻望跳跃200亿元，余额将接近700亿元。

　　物企提质增效

　　碧桂园劳动在管范围第一

　　在以“旱涝保收”和“强现款流”著称的物业板块，连年寻求有质地的发展，助力集团多元化业务。

　　中指有计划院统计数据败露，2024年上半年，物业上市企业措置面积的平均值约为1.41亿平方米，同比增长9.3%。连年物业措置行业增量市场增速有所放缓，不外市场存量充足大，瞻望2025年寰宇物业措置范围将达到319亿平方米，物业企业仍旧不错通过竞争、并购作念大范围。

　　据部分上市物企败露的在管范围，2024年上半年，碧桂园劳动、保利物业、雅生计的在管范围位居行业TOP3，其间在管面积区别为10.96亿平方米、7.57亿平方米、5.77亿平方米（见表3）。

　　数据开头：企业公告

　　与此同期，区别于早期与有关房企业务绑定，连年物业堤防第三方业务的开拓，以对冲来自有关方措置面积的下跌，助力多元业务的开展。比如，企业财报败露，2024年上半年，碧桂园劳动来自于第三方的收入同比增长4.8%至207.8亿元，收入占比达98.7%。限制2024年中期，保利物业来自第三方神色的在管面积达到约4.91亿平方米，占比达到64.9%；雅生计劳动来自第三方神色的在管面积占比也达82.9%。

　　相较于范围拓展，2024年上市物企其实愈加疼爱对“质”的追求，部分上市物企主动割舍低质效、措置难度大、发展后劲小的神色。比如，限制2024年中期，绿城劳动储备面积较上年同期净减少0.21亿平方米，主如果由于储备面积的委派及关于部分非中枢城市及存在委派风险的储备神色的主动退出；世茂劳动拒绝措置面积0.175亿平方米，原因系主动退出部分利润率较低、发展后劲较小的神色，对在管神色进行优化调遣。

　　此外，“深耕”和“聚焦”也成为物业企业市场拓展的要道。比如中海物业提议中枢策略是打好聚焦城市深耕战，明确了要在当地市场终了范围排名前三的指标；滨江劳动示意捏续深耕长江三角洲地区，捏续通过政策谐和、成立合股公司及存量盘直拓等神情多渠谈拓展市场。

　　中指控股物业事迹部总司理牛晓娟就此示意，现时物业市场进一步向范围物业企业齐集，分化进一步加重，2024上半年营收第别称是终末别称的179倍，较上年同期扶直61倍，较2023年全年扶直17倍。“跟着高质地发展成为行业共鸣，企业推广策略正在从以往的范围优先转向效益优先。2024上半年，多家企业主动解约合约神色及在管神色，天然短期内导致措置范围的下跌，但能够扶直运营质效，有用阻隔计较效益的下滑。”据其先容，“与此同期，并购后遗症、有关方应收账款等风险敞口得到有用限制，关于净利率的影响迟缓接近尾声，上市物业企业尤其是民营企业的净利率将迟缓企稳，并出现建造预期。”

　　（本文刊于1月4日出书的《证券市场周刊》。文中说起个股仅作例如分析开yun体育网，不作投资建议。）